春节过后房子又火得不要不要的了，北上深一线城市房价联袂暴涨，涨价几十万那都是少的。“我的工资就是坐火箭也赶不上房价的涨势。”枕头君近日常听到身边朋友这样抱怨，为什么接连出台的去库存政策没有止住一线城市房价飙涨? 一线城市楼市进入疯涨状态 清华大学的研究报告指出，过去10年，深圳房价总体上涨508.5%、年均上涨20.4%;上海房价总体上涨384.6%、年均上涨17.6%;北京房价总体上涨380%、年均上涨17.5%。2016年春节刚过完，关于一线城市房价加速疯涨的消息就再次充斥着各种媒体的热门版面。 先来看看北京，2月23日，北京大兴黄村的一块地经过76轮的激烈竞价，最终被绿地以39亿拍到，楼面价达到了惊人的4.7万/平米，这意味着房子的出售价格至少要超过7万元才可能赚钱，而该地的二手房价格不过2万多一点而已。与此同时，万科北京项目正酝酿10%至20%左右的涨价。据伟业我爱我家数据中心统计，春节后首周(2月14日至2月20日)，北京新宅网签量仅为1006套。而二手住宅的网签量则高达6048套，日均成交864套，交易量为2010年以来的最高值。从价格看，成交均价41490元/平米，较2015年全年均价已经上涨5%左右。在北京，买车要摇号，基本得靠运气，看病要挂号，肯定都遇到过号贩子而现在，买房过户也和春运车票差不多了据说有的黄牛一个号都卖3000啦! 上海在春节后则更是频频传出“疯涨”的消息。媒体报道称，上海内环一套老公房，春节前报价430万元，在与购房者商谈中，房主三次提价，几天之内就涨价70万元。2016年1月，上海房价同比涨1.24%，环比涨19.29%，更惊人的是，许久不见的“日光盘”盛况再现。上海虹口区一新盘2月21日推出的352套总价上千万的新房，在一天内就被抢光了，销售额高达36亿元，连销售人员都感叹“许久不见这么好的行情了”。 再看看深圳，深圳房价在过去一年的疯狂上涨为全国瞩目，2015年12月，深圳新房价格指数同比涨47.5%，二手房同比涨42.6%，楼价涨幅领跑全国。进入2016年深圳1月的新房成交均价达4.65万元/平方米，同比涨幅超74%已出现短期泡沫。越来越多的深圳人加入到众筹买房、联合炒房的队伍。深圳一些有实力的投资客会抱团，在看好某个新楼盘后，与开发商协商以某个价格承包下整栋楼，留着自己慢慢卖。 京沪深房价快速上涨的四大原因 近来中国楼市的表现出现明显分化，一方面是二三四线城市努力去库存，另一方面是一线城市房价疯涨。造成北上广深房价持续居高不下的因素主要有以下四点： (一)政策支持： 各种优惠政策出台刺激购房需求。尽管2016年才刚刚过去50多天，但是各种房产利好政策却早已迫不急待的推出，节前是“降首付”，节后是“降契税和营业税”，同时还伴有1月份的2.51万亿新增天量信贷的很大一块流向房地产市场。独立经济学家马光远指出，去库存政策尽管很多都不是冲着一线去的，但配给三四线城市的药，最终一定会进入一线城市的嘴里。 (二)供求关系： 一线城市目前仍然是需大于供，去库存的压力并不大。市场机构克而瑞的最新数据显示，一线城市住宅库存全部降至十个月以下，上海只够卖3.7个月。具体来看，截至2016年1月，上海商品住宅消化周期已经降至3.7个月;北京的消化周期为9.2个月;广州的数据显示为7.5个月;深圳商品住宅消化周期为8.7个月。 (三)一线城市的吸泵效应： 在财经作家吴晓波看来，北京，中国首都，中国政治中心;上海，中国的三大金融中心城市之首，经济总量第一;深圳，中国的科技创新中心城市，中国最大的移民城市，竞争力排中国第一。此类超大中心城市的吸泵效应才刚刚开始，北京比首尔、上海比台北、深圳比香港，正在成为一种预期。 资金是最聪明的，它天生知道去哪里。这半年，无论是开发商还是购房客的资金大量涌入一线楼市，或刚需也好，或投资也好，或投机也好。之所以这三个城市的楼价会如此疯狂，完全是资金推动所致。再加上由于负利率和人民币贬值的影响，一线城市楼盘成为财富保值的重要手段，投资这些城市的房子问题并不大。 (四)房产中介因素： 随着一线城市的楼市升温，目前房产中介市场乱象重重。为抢夺市场，有大牌中介推出签约独家房源、办短期借贷、虚构房源等种种招数，这在一定程度上也推高了房价。上海以业主450万房子被中介抢走卖出510万。本月15日，深圳市房地产经纪行业协会发文明确表示，禁止中介对当事人隐瞒真实的交易价格，买卖房产需取得当事人的书面同意，若出现“炒房”行为，则需要承担相应的法律责任。 超级城市高房价能撑多久?谁最受影响 一线城市的房价还会大涨吗?从上文提到的三个要素来看，在看不到明显的经济格局的改变之前(2017年19大前?)，超级城市的房价很可能会一直被推向新高。在不正当的调控下，如果还问高房价能撑多久?你已经无法用正常的思维去判断或分析，那就只能听天由命了。而这样的现状也必然不能长久。房价持续上涨最受影响的是谁呢? 首先，对于老百姓来说，一线城市房价暴涨，不利民生。对一个城市一年房价涨50%，甚至一天涨10%，必然会造成人心的浮动，很多人穷其一生继续也买不起一套房，居民生活幸福感还从何说起?深圳2015年度房价收入比高达25.8，同比增幅27.6%，这意味着深圳一个处于平均收入水平的居民家庭，不吃不喝25.8年财可以买一套100平米房子。 其次，房价暴涨对于地产商而言也不一定是好事。要知道房价之所以涨50%，很大一个可能就是土地出让价格也涨了50%甚至更多，地产商的利润会被压缩的更多。暴涨的土地价格，对中小开发商形成了挤出效应，而大型开发商也几乎是在火中取栗，他们大多怀着能抢一把是一把的投机心理，继续疯狂涨下去，楼市越危险。 再者，房价上涨过快，滋生金融风险。过快上涨的房价背后，楼市一定是存在一个不确定的泡沫，如果哪天真的再来一个断崖下滑，原本体质就弱下来的银行肯定吃不了兜着走，房价暴涨到一定程度，一旦开始下跌，则必定对金融体系造成负面影响。看国际，2007年美国次贷危机，非常典型。看国内，2008年深圳房价大跌之后，曾经出现短暂的、个别的断供现象，假如当时没有四万亿刺激，则深圳断供数量必定不是个小数目。 还有啥大招可出?差异化调控 不同于三四线城市楼市库存高企，北京上海深圳广州楼市需要差异化调控。 日前深圳传出限购升级的消息。据第一财经日报报道，非深圳户籍人口购房社保年限由1年改为3年的政策已经确定，相关部门已开始采取行动。深圳房价逆天暴涨，政府没有理由不“泼点冷水”。深圳房价逆天暴涨，政府没有理由不“泼点冷水”。与北京、上海、广州相比，深圳的限购政策最为宽松，上调非本地户籍人口的购房门槛被认为在情理之中。 近日，上海也发文将要优化住房供地结构，增加中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%。显而易见，这是实打实的新政，虽然不属于直接抑制需求的政策，但通过扩大中小套型比例，能更好的满足刚需和自住需求。 房价涨幅较小的广州则开始推出变相减税措施，在广州部分城区，只要无房，就算首套房标准征收契税。2月19日，三部委《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》明明规定：北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策。这也就意味着，广州委婉的拒绝了国家政策。而北京，房价涨幅小于深圳和上海，大于广州，因此暂时无动静。 房地产专家杨红旭指出，一线城市，政策动向不一，存在异动现象，也正反映楼市热度不同。在房地产调控方面，中央允许因地制宜、分类指导、一城一策。随着未来几个月全国楼市继续复苏，一线城市房价仍将逞强。
| 
发表于 2016-3-11 20:33:19
楼主