严苛土地出让规则将要出现松动

曹大侠哟

在土地市场低迷，商品房库存高企的背景之下，北京土地供应却罕见呈现集中供应状态。
近期，北京市规划和自然资源委员会举行了“2019年上半年拟供应经营性用地项目推介会”。此次推介会集中推介了57宗经营性用地，其中44幅为住宅用地，9宗共有产权房用地以及13宗商服用地。
推介之后，北京土地市场也将迎来供地高峰。5-6月，北京市将有54宗经营性用地陆续入市，其中11块将在5月正式入市。集中推介后的5月17日，北京已经推出三宗住宅用地入市。
“为了完成5年150万套的供地计划（2017-2021年），北京土地市场仿佛告别了曾接连流拍流标102宗经营性用地的低迷，重新迎来高光时刻。这些出让的地块中有48宗是居住类用地，其中的部分地块已经公示了规划条件，扣除配建之后，住宅部分的规划建面是543万平方米。如果这些地块能够顺利成交，再加上今年已经出让的23宗居住类用地，那么，2019年居住类用地总量将达71宗，住宅规划总建面为785万平方米。”合硕机构首席分析师郭毅称，“785万平方米是什么概念？2017年和2018两年，北京商品住宅累计成交的总面积是734万平方米。”
那么，当房企重仓的土地市场面临去化难问题时，开发商们还会在土地市场继续加码吗？此前严苛的土地出让规则会否发生改变？
供应加速
受调控以及减量发展等多重因素影响，近两年，北京土地市场明显呈现供应下滑。
Wind数据显示，2017年，北京市供应128宗块地。其中，工业用地12宗，占9.375%；住宅用地76宗，占59.375%；商住用地17宗，占13.281%；商服用地10宗，占7.8125%；其他类用地13宗，占10.1256%。但2018年，北京市仅供应88宗块地，同比下降31.25%。其中，工业用地3宗，占3.409%；住宅用地50宗，占整体成交56.818%；商住用地9宗，占10.227%；商服用地6宗，占6.818%；其他用地3宗，占3.409%。
“低迷”是2018年北京土地市场的关键词。2018年北京共成交72宗土地，成交额1682.9亿元，土地市场成交量及成交额均低于去年同期水平，呈明显下降的趋势。其中，住宅用地成交52宗，成交规划建筑面积624.48万平方米，住宅用地成交宗数同比2017年下跌27%，处于历史低位，土地规划建筑面积同比2017年下跌36%。
2019年以来，北京土地市场也未能扭转低温态势。诸葛找房监测数据显示，除2019年1月、2月分别集中成交13宗及9宗地块外， 4月仅成交了一宗住宅用地，截止到目前，2019年以来北京共成交23宗住宅用地。诸葛找房方面认为，为扭转土地市场的“低温状态”，缓解供需矛盾，同时也为了优化营商环境，北京规划委在5月9日举办了土地推介会，共推介57宗经营性用地。随后，5月10日，北京规划委官网公布了5-6月即将入市的54宗经营性用地。因此，其预期北京供地节奏加快，接下来将迎来一小波供地高峰。
在北京市集中供应的土地中，住宅用地明显加速。在近两月将要入市的54宗经营性用地中，有42宗为住宅用地，有15宗位于朝阳、丰台、石景山等城区。其中丰台区供应住宅用地数量最多，其供应的7宗住宅用地均为商品房，分布在宋家庄、花乡、周庄子、大瓦窑等地。朝阳虽然只有两宗住宅用地，但位置较好，分别位于孙河和金盏乡，石景山的4宗住宅用地则分别位于五里坨、古城、西黄村等位置较好的板块。根据计划，房山区近期也将加大住宅用地的供应量，5-6月将供应6宗住宅用地，数量仅次于丰台，供应土地规划建筑面积为75.11万平方米。昌平、顺义分别计划供应3宗住宅用地，密云、通州、延庆则仅分别供应一宗宅地。
此外，共有产权用地明显加大供应量。在这42宗住宅用地中有9宗共有产权房地块，占总体供地计划的17%。据诸葛找房统计，今年以来北京已成交10宗共有产权房地块，加上上半年还有9宗共有产权地块陆续入市，远超去年一整年共有产权房用地的供应量。
据悉，2018年成交的52宗住宅地块中，共有产权房地块成交10宗，成交建筑面积超100万平方米。不难发现，作为满足刚需购房群体的共有产权房的供应量越来越大。具体来看，近期将要入市的共有产权房地块主要位于朝阳、通州、昌平、房山及延庆区域，房山区供应量最大，计划供应4宗，供应规划建筑面积为69.82万平方米，其中两宗位于良乡镇。朝阳区也有两宗共有产权房地块供应，地理位置不错，分别位于豆各庄和东坝南区，预计本月下旬入市。通州、昌平、延庆区域分别供应一宗。
适配摸底避免流拍
在2018年土地市场整体低迷之下，此次大规模供应是否再次存在流拍风险？58安居客房产研究院资深分析师李震认为，由于限价管理严格，同时金融调控收紧，房企面临较大资金压力，因而拿地更加谨慎，动力不足。此次集中推介，一方面是优化营商环境的表现，另一方面也是市场适配的集中摸底，为了更好的实现土地供应顺利出让，避免出现大规模流拍现象。
公开数据显示，2018年，全国300个城市土地平均溢价率13％，较去年下降16％。其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率15％，较上年下降19％。2018年，北京全年成交的63宗地块中，平均溢价率只有14％，为近5年的最低值。
2018年，北京全年流拍土地高达8宗，流拍总建筑面积高达128.70万平方米。其中7幅为宅地，流拍率达到10%，是2017年的3倍。
“供应激增的土地导致北京商品住宅市场库存迅速上升，短短一年便增加了250万平方米，目前已达1016万平方米，创近40个月新高。虽然难以清晰盘点北京仍有多少土地尚未完成前期开发，进入预售，但目前待售库存的总量已足够楼市消化三年，别说还有71宗地块、785万方住宅用地计划上市。”郭毅担心。
李震表示，限制售价、7090政策以及五年限售，这三条铁律是过去很长一段时间内土地供应的关键词。但在2019年年初，这些要求都出现了松动，而本次集中发布的地块，部分也解除了“限房价”要求。这主要源于北京商品住宅成交价格企稳回落的大环境，让调控压力大大减轻。未来一段时间的土地出让环节，或许也将采取更为灵活的出让规则。
另外，李震还注意到，从土地供应的分布上看，去年供量集中的大兴亦庄、黄村，石景山五里坨，昌平未来科学城等地，整体去化效率都不高。而目前计划供应的地块分布上看，除东西城及海淀外，涵盖了北京的14个区。去年土地仅出让6宗的通州今年加大了供应量，近期将入市6宗地块，共计规划建筑面积78.12万平方米。在可以预见的未来，除了三环以内的核心内城，北京将再无供应不足的市场“死角”。

来源于腾讯房产

薄荷凉我心

应该出台更多法规

趁我热情未改

规范土地利用

故人难聚

在北京市集中供应的土地中，住宅用地明显加速。